Errores comunes al hacer un contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento de inmuebles es uno de los más comunes en la vida diaria de las personas y consiste en la entrega de la tenencia de un inmueble para su uso y disfrute por un periodo determinado de tiempo, a cambio de un valor mensual denominado canon de arrendamiento. El arrendamiento se puede realizar válidamente sobre cualquier tipo de inmueble o incluso sobre parte de él. En este artículo hablaremos sobre los errores más comunes a la hora de negociar un arrendamiento con el fin de que evites inconvenientes en el futuro. 

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 ¿El arrendamiento debe constar por escrito?

En Colombia, no es necesario que un arrendamiento conste en documento escrito para que sea válido en Colombia. Sin embargo, es lo más recomendable para efectos de probar la existencia del negocio y de las condiciones pactadas, como el precio, plazo, estado del inmueble, destinación, etc., y así mismo, exigir de la otra parte el cumplimiento de sus obligaciones, ya sea como arrendador o como arrendatario. 

Por lo anterior, el primer error en un contrato de arrendamiento es no pactarlo por escrito, pues en caso de inconvenientes futuros, será un verdadero problema acudir ante un juez para obtener la protección y el reconocimiento de los derechos vulnerados. 

¿Cuáles son los errores más comunes al hacer un contrato de arrendamiento?

A continuación, te dejamos una lista de errores comunes a la hora de hacer un contrato de arrendamiento, tanto por parte del inquilino como del arrendador:

1. No comprobar si el arrendador está facultado para arrendar: En Colombia está permitido el arrendamiento de cosa ajena. Por eso, para evitarte problemas en el futuro con los verdaderos propietarios del inmueble, verifica siempre que el arrendador sea el mismo propietario, o en su defecto, que tenga autorización por parte de este para celebrar el arrendamiento. (Podrás verificar estos datos en el certificado de tradición y libertad del inmueble, poder autenticado o contrato de mandato).
2. No verificar la dirección del inmueble y sus linderos: frente a un eventual conflicto, el juez exigirá que el inmueble arrendado se encuentre plenamente identificado, por esta razón, verifica en el contrato que el inmueble tenga la dirección correcta y que se haga mención a los linderos del mismo. 
3. No especificar la destinación del inmueble: Especifica que el inmueble puede ser destinado exclusivamente para la vivienda del inquilino y su grupo familiar, o si se trata de inmuebles comerciales, determina exactamente qué actividades de comercio podrá realizar el inquilino. Esto con el fin de evitar que se le den otros usos al inmueble que pueda ponerlo en riesgo o para los cuales no esté adecuado o no tenga las condiciones necesarias. 
4. Si el inmueble es comercial, no verificar el uso del suelo: El uso de suelo determina qué actividades se pueden desarrollar en un inmueble dependiendo del lugar donde se encuentra ubicado, esto según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de cada ciudad. Si vas a darle al inmueble una destinación comercial, verifica primero que las actividades que pretendes realizar se encuentran permitidas en ese inmueble con el fin de evitar problemas futuros con las autoridades y por incumplimientos al contrato. 
5. No verificar el precio del arrendamiento: Verifica muy bien antes de firmar el contrato, cuál es el valor mensual del arrendamiento, si incluye o no administración, así como servicios públicos domiciliarios. Es muy importante que se exprese claramente en el contrato quién asumirá estos conceptos adicionales y en qué plazos y lugares se deben realizar los pagos. 
6. No revisar el estado del inmueble antes de firmar: Si eres el inquilino, revisa muy bien el estado y funcionamiento de todos los elementos y servicios del inmueble antes de firmar el contrato. Exige la elaboración de un inventario y específica en él todas las observaciones que tengas frente a elementos, mobiliario o servicios del inmueble. Esto con el fin de que no te obliguen a realizar reparaciones que no te corresponden.
7. No entregar manuales o recomendaciones de elementos que requieran de cuidado especial: Si el inmueble cuenta con mobiliario, accesorios o elementos que requieran cuidados especiales, mantenimientos periódicos o estén en periodo de garantía por ser nuevos, entrega al inquilino todas estas recomendaciones, manuales de usuario y garantías y específica en el contrato quién se encargará de asumir estas tareas, con el fin de evitar que estos elementos sufran daños. 
8. Cobrarle depósitos al inquilino: En materia de arrendamientos de inmuebles destinados a  vivienda cobrar depósitos al inquilino está terminantemente prohibido por expresa disposición de la ley 820 de 2003.
9. No especificar el tiempo del arrendamiento: Específica el plazo de vigencia del arrendamiento, si es de 6 meses, 1 año o incluso más en contratos comerciales. Esto con el fin de que el inquilino no devuelva el inmueble antes de tiempo, o que el arrendador lo reclame en una fecha diferente a la acordada. 
10. No exigir un deudor solidario: Exige que el inquilino presente un deudor solidario al que puedas recurrir en caso de que el inquilino no pague los arrendamientos o incumpla en las obligaciones que le correspondan.
11. Dejar el contrato sin alguna firma: Para que el contrato escrito tenga plena validez legal y pueda ser exigido a los demás involucrados, es muy importante que todos lo suscriban: arrendador, arrendatario y deudores solidarios, en tantas copias originales como participantes haya. 
12. No entregar copia del contrato al inquilino: por disposición de la ley, el arrendador está obligado a entregar copias originales del contrato de arrendamiento al inquilino y a sus deudores solidarios en un plazo máximo de 10 días desde la firma. Evita incumplimientos por omitir esta obligación. 
13. No guardar las comprobantes del pago de los cánones de arriendo: Si eres el inquilino, es tu obligación guardar los comprobantes del pago del arrendamiento y demás conceptos del inmueble. Recuerda que frente a un eventual proceso o reclamación es el inquilino el que debe probar que efectivamente realizó los pagos. 
14. No especificar cómo se debe devolver el inmueble: Si eres el arrendador, especifica en qué estado se debe devolver el inmueble, especialmente respecto de la pintura, reparaciones locativas y los elementos que debe devolver el inquilino. 
15. No leer el contrato: Lee muy bien cada una de las cláusulas del contrato antes de firmar. Es muy importante tener claridad sobre las responsabilidades y obligaciones que estás adquiriendo y que estas se encuentren dentro del marco de la ley en materia de arrendamientos. 

 ¿Cómo asegurar que un contrato de arrendamiento esté bien hecho?

Lo más conveniente en estos casos es solicitar la asesoría de un abogado.  Este profesional no solo te dirá si el documento está bien hecho, sino que advertirá sobre cualquier irregularidad que comprometa a las partes (cláusulas abusivas). También puedes consultar las normas en materia de arrendamiento, especialmente la Ley 820 de 2003 para el caso de vivienda urbana, en la cual se encuentran las obligaciones de los arrendadores y arrendatarios, las justas causas para terminar un contrato de arriendo y el procedimiento para realizar dicha terminación. 

Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de derecho inmobiliario y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.