En el dinámico mercado inmobiliario, el arriendo de inmuebles se configura como una opción de vivienda o establecimiento comercial para una gran parte de la población. En este contexto, surge la interrogante: ¿cómo se fija el valor del arrendamiento de un inmueble de manera justa y equitativa? Acompáñanos en este recorrido para comprender los aspectos legales y prácticos que determinan el valor del arriendo en Colombia, de acuerdo con la normativa vigente y las mejores prácticas del sector.
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En principio, el valor del arrendamiento de un inmueble se establece de común acuerdo por el inquilino y el arrendador, teniendo en cuenta factores del mercado inmobiliario como oferta, demanda y tendencia, además de las características del inmueble como ubicación, tamaño, condiciones físicas y destinación.
No obstante, la ley colombiana en materia de arrendamiento de vivienda urbana impone un límite máximo para la fijación del canon mensual de arrendamiento, el cual no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte de este que se dé en arriendo.
Respecto a los inmuebles comerciales, la ley no impone un límite máximo, sino que este se acordará entre las partes, siendo posible realizar una evaluación del precio por parte de peritos en caso de desacuerdo.
El valor comercial de un inmueble, hace referencia a su valor económico en el mercado, el cual en todo caso, no podrá exceder el doble del avalúo catastral vigente para inmuebles destinados a vivienda. Esto de acuerdo con el artículo 18, parágrafo segundo de la Ley 820 de 2003.
En este sentido, en caso de dudas o desacuerdo entre las partes sobre la fijación del canon de arrendamiento, se podrá optar por hacer un avalúo comercial del inmueble con un avaluador certificado.
Debido a la inflación, año a año suben los precios de los bienes y servicios ofrecidos en el mercado, lo cual impacta también el valor de los arrendamientos. Es por ello que, de acuerdo con la ley, el valor del canon de arrendamiento solo podrá ser incrementado cuando se cumpla un año de ejecución del contrato, no antes.
Así mismo, para lo referente al aumento del canon en inmuebles de vivienda, la ley estipula un limite máximo equivalente al índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. Este índice es fijado cada inicio de año por el DANE.
Por otro lado, respecto a los inmuebles comerciales, la ley no define un máximo, por lo que se recomienda que las reglas para hacer el incremento del canon se dejen bien definidas en el contrato de arrendamiento. Lo anterior, con el fin de que desde el inicio las partes puedan estimar con claridad cómo se comportará el aumento y así evitar dejarlo a la arbitrariedad de alguna de las partes.
En la práctica, es usual que las partes fijen el aumento del canon de arrendamiento de inmuebles comerciales (locales, oficinas, bodegas, etc.) con referencia al IPC o al IPC más 2, 3, 5 o más puntos porcentuales.
Para ilustrar cómo debe realizarse el aumento del canon de arrendamiento daremos estos ejemplos:
El día 01 de junio de 2023, (A) arrienda un apartamento a (B) por valor de $1.200.000 mensuales por el término de un año. Pasado este tiempo, (A) decide renovar el contrato de arrendamiento, pues se encuentra a gusto en el inmueble, para lo cual se realiza el cálculo del aumento del canon de arrendamiento, así:
De esta manera, solo a partir del 01 de junio de 2024, (B) podrá exigir (A) el pago del canon de arrendamiento con el aumento calculado.
El día 01 de junio de 2023, (X) le arrienda un local comercial a (Y) por valor de $2.000.000 mensuales por el término de un año y acordando un aumento anual equivalente al IPC más 3 puntos porcentuales. Pasado este tiempo, (X) decide renovar el contrato de arrendamiento, pues su negocio está yendo muy bien, para lo cual se realiza el cálculo del aumento del canon de arrendamiento, así:
De esta manera, solo a partir del 01 de junio de 2024, (Y) podrá exigir (X) el pago del canon de arrendamiento con el aumento calculado.
Finalmente, es importante señalar que para poder aplicar el aumento al canon, el arrendador deberá informarle de manera previa al inquilino sobre el monto del incremento y la fecha a partir de la cual se hará efectivo.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de arrendamiento y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.