En el mercado inmobiliario, todo el tiempo se negocian y venden inmuebles usados. Sin embargo, es muy común que las personas desconozcan el proceso y los trámites que deben surtirse para que la compraventa tenga plenos efectos jurídicos, implicando inconvenientes de gran magnitud a futuro tanto para los vendedores, como para los compradores. En este artículo te contaremos los aspectos generales que debes conocer a la hora de vender un inmueble en Colombia, con el fin de que tu venta sea segura.
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¿Cuáles son los trámites para vender un inmueble?
A la hora de realizar la compraventa de un inmueble en Colombia se deben surtir los siguientes trámites:
1. Contrato de Promesa de Compraventa:
Este documento es un vehículo jurídico de gran importancia que conduce a las partes a concretar la venta de un inmueble de forma segura y confiable. La promesa de compraventa debe realizarse por escrito y aunque no es obligatoria la autenticación de las firmas ante notario, es recomendable hacer este trámite con el fin de que haya plena certeza de que los firmantes son quienes dicen ser y que lo que dice el documento es lo que acordaron.
En la promesa se estipula la identidad del vendedor y del comprador, la identificación exacta del inmueble que se promete, el valor y forma del pago, el plazo para realizar la escritura pública de compraventa, la fecha de entrega del inmueble y todos los demás términos del negocio, incluyendo cláusula penal por incumplimiento o arras en caso de retracto.
Bajo la ley colombiana la promesa de compraventa no es obligatoria, pero si es altamente recomendable para dar seguridad jurídica al negocio, especialmente cuando se han pactado plazos para realizar los pagos o cuando se requiere surtir algún tipo de trámite previo a concretar la venta.
2. Escritura de Compraventa:
En Colombia la compraventa de inmuebles se considera un acto solemne, es decir, que implica ciertas formalidades. Por esta razón, toda compraventa para que sea válida, debe celebrarse mediante escritura pública en notaría.
La escritura pública es el instrumento en el que se consigna el contrato de compraventa como tal y su elaboración se realiza por parte de los funcionarios de la respectiva notaría donde se acuerde realizar el trámite. Por esta razón, se recomienda averiguar previamente qué documentos exigirá la notaría y con cuánto tiempo de antelación los requerirá para elaborar la minuta de la escritura pública que firmarán las partes.
3. Trámite de Registro:
En Colombia los inmuebles son bienes sujetos a registro, por esta razón toda transferencia del dominio que se realice respecto a un bien inmueble, todo gravamen, afectación, decisión judicial o administrativa que recaiga sobre él, deberá registrarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), incluyendo la compraventa. Este trámite es el que perfecciona la transacción y la hace eficaz frente a terceros, protegiendo a compradores y vendedores frente a posibles conflictos en torno al inmueble.
Por las razones antes expuestas, es muy importante que una vez el vendedor y el comprador suscriban la escritura pública, la lleven de manera inmediata a la oficina de registro y una vez radicado el trámite, revisen constantemente el Certificado de Libertad y Tradición del inmueble donde deberá aparecer inscrita la compraventa. Verifica que todos los datos inscritos en el certificado como nombre y documento del vendedor y del comprador, número de escritura pública y tipo de trámite, estén correctos.
¿Qué exige una Notaría para la escrituración?
En términos generales, estos son los documentos que deberán aportarse a la notaría para la elaboración de la minuta de la escritura pública de compraventa:
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Documentos de identificación de los interesados. Para personas naturales la cédula de ciudadanía y para personas jurídicas el documento que acredite su existencia y representación legal.
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Certificado de paz y salvo de impuesto predial y por valorización, si aplica en el municipio.
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Certificado de paz y salvo de administración, si el inmueble está sometido a propiedad horizontal.
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Si participa un tercero como el caso de una entidad financiera otorgante de crédito hipotecario, se deberá presentar el documento que acredite su existencia y representación legal.
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Copia de la escritura pública o título de adquisición anterior del inmueble donde conste los linderos del mismo.
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Certificado de libertad y tradición reciente.
Ten en cuenta que se podrá requerir otros documentos dependiendo de cada caso, es por eso que la recomendación es preguntar directamente en la Notaría acordada antes de realizar el trámite.
Una vez que la escritura pública esté lista revisa muy bien todos los datos contenidos en ella con el fin de evitar errores u omisiones.
¿Qué gastos se generan en la compraventa de inmuebles?
La compraventa de un inmueble genera ciertos gastos que deberán ser acordados entre comprador y vendedor. Dichos pagos deberán efectuarse el día de la escrituración y por costumbre se distribuyen de la siguiente manera:
- Gastos de escrituración: Se asume por partes iguales entre comprador y vendedor. Los días previos a la firma de la escritura podrás liquidar este valor directamente con la notaría con el fin de anticipar el monto exacto que deberás apartar para el pago de este concepto.
- Impuesto de registro: Este rubro se asume por la parte compradora.
- Retención en la fuente: Este rubro se asume por la parte vendedora.
Finalmente, es muy importante que el vendedor y el comprador se pongan de acuerdo para que el valor de la compraventa que se declara ante notaría sea el mismo al que se acordó en la realidad. De esta manera se evitarán futuros inconvenientes con la entidad encargada de vigilar el pago de los impuestos.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de derecho inmobiliario y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
