La restitución de un inmueble opera en el mundo de los arrendamientos de propiedad raíz e indica la forma en la que un inquilino debe devolver el inmueble al arrendador al momento de la terminación del contrato. Este es uno de los puntos de mayor controversia a la hora de finalizar un contrato de arrendamiento, pues se presentan casos en los que los inquilinos no quieren devolver el inmueble o lo restituyen en muy mal estado. En este artículo hablaremos sobre las reglas que prevé la ley para efectuar la restitución de un inmueble arrendado en debida forma.
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¿Qué es la restitución de un inmueble?
La restitución de un inmueble es la acción que puede ejercer el arrendador de una propiedad raíz para recuperar la tenencia del bien que entregó en arrendamiento a un inquilino.
La restitución del inmueble siempre está precedida por la terminación del contrato de arriendo, es por eso que antes de solicitar la restitución, se debe verificar que se haya notificado a la otra parte sobre la terminación del contrato en debida forma, de acuerdo con las reglas previstas en la ley para cada caso, así:
- Inmuebles destinados a vivienda urbana: Ley 820 de 2003, artículos 21 al 25.
- Inmuebles comerciales: Código de Comercio, artículos 518 y siguientes.
En este sentido, la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento está sujeta a unos plazos y formas estipuladas en la ley. Así mismo, la parte interesada deberá motivar su interés en terminar el contrato en alguna de las causales que señala la norma, con la carga de pagar una indemnización o de constituir una caución a favor de la otra parte en ciertos casos.
La importancia de seguir las reglas previstas en la ley para dar terminación a un contrato de arrendamiento, es que cuando esta no se hace en debida forma, el contrato podrá entenderse renovado de manera automática por un periodo igual al inicial, lo que puede impedir a la parte interesada solicitar de restitución del inmueble; salvo que, la terminación esté motivada en el incumplimiento de las obligaciones de la otra parte.
¿Qué pasa si el inquilino se rehusa a restituir el inmueble?
Cuando por parte del arrendador se ha realizado la notificación de terminación del contrato de arrendamiento en debida forma o cuando el inquilino ha incumplido sus obligaciones contractuales y aun así, se rehusa a restituir el inmueble, el arrendador podrá presentar una demanda de restitución de inmueble arrendado, de acuerdo a lo previsto en el artículo 384 del Código General del Proceso.
En ningún caso el arrendador debe retomar la tenencia del inmueble por la fuerza. Por el contrario, lo más recomendable es solicitar siempre la intervención de un juez que ordene la restitución. Esto con el fin de evitar incurrir en conductas ilícitas como la violación de habitación ajena, delito tipificado en el Código Penal colombiano.
¿Cómo se adelanta el proceso de restitución de inmueble arrendado?
De acuerdo con el Art. 384 del Código General del Proceso, el proceso se compone de las siguientes etapas:
- Presentación de la demanda: Deben enunciarse los hechos que sustentan la demanda, así como estar acompañada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. En caso de que el contrato se hubiese establecido de forma verbal, será necesario realizar un interrogatorio de parte como prueba extraprocesal o presentar testimonios.
2. Notificaciones: Para notificar a las partes, se considerará en el caso de los arrendatarios el inmueble arrendado.
3. Ausencia de oposición a la demanda: En los casos en que el demandado no presente ninguna oposición respecto de la demanda en el plazo indicado, el Juez proferirá sentencia ordenando la restitución.
4. Contestación, mejoras y consignación: Si el motivo de la demanda es la falta de pago, el inquilino no será escuchado por el Juez hasta que demuestre que ya está al día con sus obligaciones o que efectivamente nunca se encontró en mora. Cuando el demandado alegue la compensación de mejoras realizadas en el inmueble, deberá hacerlo en la contestación de la demanda, y se tramitará como una excepción.
5. Compensación de créditos: Si el Juez determina en la sentencia que el demandado tiene derecho al reconocimiento del valor de las mejoras realizadas en el inmueble, tal crédito se compensara con lo que le esté adeudando al arrendador.
6. Trámites inadmisibles: En este proceso son inadmisibles la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos.
7. Embargo y secuestro: El demandante podrá solicitar en la presentación de la demanda el embargo y secuestro sobre los bienes del demandado, como medida cautelar que asegure el pago de los canones adeudados.
8. Restitución provisional: En cualquier estado del proceso, el demandante podrá solicitar que se realice la inspección judicial del inmueble para evidenciar su estado y de encontrarse en estado de abandono, el demandante podrá solicitar la restitución provisional, comprometiéndose a no arrendarlo hasta el fallo definitivo.
9. Única instancia: Si el problema es únicamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en una única instancia.
¿En qué estado se debe restituir el inmueble?
La ley señala que es obligación del inquilino cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento, con el fin de conservarlo y restituirlo en el mismo estado en que se entregó, salvo los deteriores provenientes del paso del tiempo y del uso legítimo.
Por esta razón, en caso de que el inmueble presente daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y siempre que sean imputables al mal uso que se le dio al inmueble por parte del inquilino o sus dependientes, el arrendador podrá solicitar el reconocimiento de los daños y perjuicios provenientes por estos hechos, mediante un proceso ejecutivo, dependiendo de lo que se haya estipulado en el contrato de arrendamiento.
Finalmente, siempre podrá intentarse la conciliación como mecanismo alternativo de resolución de conflictos para llegar a un acuerdo entre arrendador e inquilino, sobre el plazo y la forma de la restitución del inmueble, la cancelación de los saldos adeudados provenientes del arrendamiento o el pago de daños y perjuicios generados.
Recuerda que esta información es de carácter general y no debe considerarse como asesoría legal. Si tienes más dudas acerca de la restitución de un inmueble o cualquier otro tema sobre Derecho Inmobiliario, completa el formulario de contacto y podremos conectarte con un abogado experto que asesore tu caso.
