En la actualidad, sigue siendo muy frecuente que los propietarios opten por no celebrar contratos escritos cuando arriendan sus inmuebles, ya sea por tiempo, por practicidad o porque el inquilino es una persona de mucha confianza y, aunque en Colombia el arrendamiento puede ser pactado válidamente de forma verbal, es lo menos recomendable pues deja sin herramientas a las partes cuando surgen conflictos, ya sea respecto al bien inmueble o de las obligaciones de cada una de ellas. En este blog hablaremos de qué acciones puedes tomar cuando surjan inconvenientes en un arrendamiento sin que exista un contrato escrito.
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¿Qué indica la legislación sobre los contratos de arrendamiento?
Lo primero que debes tener en cuenta es que la legislación colombiana estipula que los contratos de arrendamiento de inmuebles pueden ser verbales o escritos, siempre que se identifique un bien y un precio por su alquiler.
En este sentido, no se requiere estrictamente que las partes suscriban un documento para que tenga validez legal. Sin embargo, para efectos de dar claridad a la relación contractual en el futuro, determinar las obligaciones de las partes, saber cómo proceder ante eventuales incumplimientos y contar con todo el material probatorio frente a un posible proceso judicial, lo más recomendable en todos los casos será suscribir un contrato de arrendamiento.
No obstante lo anterior, la legislación colombiana incluye bastante normatividad en materia de arrendamientos, razón por la cual frente a un eventual conflicto cuando no exista un contrato de por medio, lo primero que deben hacer las partes es remitirse a las leyes respectivas:
- Ley 820 de 2003: contiene el Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana, por lo que en casos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, las partes deberán remitirse a esta normatividad, la cual además ostenta el carácter de orden público, razón por la cual las partes, independientemente de lo que hayan acordado, deberán ceñirse a lo que esta norma indica. Esta ley contempla entre otros aspectos: los elementos de un contrato de arrendamiento, las obligaciones tanto de inquilinos como de arrendadores, la forma en que debe incrementar el canon de arrendamiento y el procedimiento para dar terminación a un arrendamiento.
- Código de Comercio, artículos 518 a 524: Establece normas respecto al arrendamiento de inmuebles comerciales. Aunque la legislación en este sentido no es muy abundante, contiene aspectos fundamentales y obligatorios de cómo proceder frente a la renovación y terminación de los contratos de arrendamiento de este tipo de inmuebles.
- Código Civil, artículo 1973 y siguientes: Esta norma sirve para llenar vacíos legales respecto a los arrendamientos de inmuebles, ya sea destinados a vivienda o inmuebles comerciales, especialmente en el tema de las obligaciones a cargo de las partes y todo lo relacionado a las reparaciones del inmueble.
¿Qué acciones legales existen frente a un conflicto en el arrendamiento cuando no hay contrato?
Si la norma no dice nada respecto a ciertos conflictos específicos o si la otra parte sencillamente no quiere proceder conforme a lo que indica la norma, se deberán tomar las acciones legales respectivas. Algunas de ellas son:
- Audiencia de conciliación: Es un mecanismo alternativo de solución de conflictos, que permite a las partes resolver los inconvenientes de manera directa con la intervención de un conciliador certificado, quien ayudará a proponer fórmulas de arreglo y dejará constancia de lo decidido en un acta de conciliación, la cual tendrá los efectos de ley para las partes, si estas logran llegar a un acuerdo.
Para acudir al mecanismo de conciliación no se requiere abogado y podrá solicitarse ante un Juez de Paz, ante un centro de conciliación certificado o ante los consultorios jurídicos de las facultades de derecho que cuenten con este servicio.
- Proceso de Restitución de Inmueble Arrendado: Es un proceso que se adelanta ante un juez civil, cuando el inquilino se encuentra incumplido frente al pago de los cánones de arrendamiento y además se rehusa a entregar el inmueble. Lo más importante respecto a este proceso es aportar todo lo que permite demostrar que en efecto existe un contrato de arrendamiento, incluyendo conversaciones, comprobante de pagos anteriores, testigos, interrogatorio de parte extraprocesal, etc.
- Interrogatorio de parte extraprocesal: Consiste en solicitar a un juez civil que cite a la contraparte para contestar un interrogatorio que se formule sobre los hechos que más adelante serán materia de un proceso judicial, en este caso, para el proceso de restitución de inmueble arrendado. Este mecanismo sirve para obtener la confesión del demandado y probar la existencia del contrato de arrendamiento que le permita al juez que más adelante conozca sobre el proceso de restitución, fallar en favor del arrendador o propietario del bien.
Dado que se trata de procesos complejos que deben hacerse en debida forma con el fin de garantizar la restitución del inmueble o el pago de los saldos adeudados, se recomienda la orientación de un abogado experto en la materia.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de derecho inmobiliario y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.