Expensas comunes en la propiedad horizontal

Si vives en un edificio o conjunto residencial sometido a propiedad horizontal, seguramente has escuchado hablar de las expensas comunes. Pero, ¿sabes exactamente qué son y por qué debes pagarlas? En este artículo te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre este tema.

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¿Qué son las expensas comunes?

Las expensas comunes son los gastos que se generan por el uso y mantenimiento de las áreas comunes de un edificio o conjunto residencial sometido a propiedad horizontal. Estos gastos son necesarios para garantizar la seguridad, el bienestar y la conservación de la copropiedad.

Las expensas comunes hace referencia a las cuotas de administración, las cuales pueden ser a su vez, ordinarias o extraordinarias. Las ordinarias son aquellas que se destinan a los gastos usuales para el mantenimiento, sostenimiento y seguridad de la copropiedad, mientras que las extraordinarias son para cubrir gastos imprevistos o proyectos nuevos. 

¿Por qué debo pagar las expensas comunes?

El pago de las expensas comunes es una obligación legal de todos los propietarios de los bienes privados que conforman una propiedad horizontal, como un edificio o un conjunto o condominio residencial. Esta obligación se encuentra establecida en la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.

La obligación de pagar las expensas comunes es de carácter general y no diferencia si el propietario reside en el bien privado o si hace uso o no de las zonas y los servicios comunes.  

Ahora bien, si el propietario tiene arrendado el inmueble, es usual pactar en el contrato de arrendamiento que el inquilino debe encargarse del pago de las cuotas ordinarias de administración, mientras que el propietario seguirá asumiendo las extraordinarias. 

¿Qué cubre las expensas comunes?

Las expensas comunes pueden cubrir una amplia variedad de gastos, entre los más frecuentes se encuentran:

• Mantenimiento de áreas comunes: Reparación y mantenimiento de ascensores, escaleras, jardines, piscinas, salones sociales, etc.
• Servicios públicos: Pago de servicios como agua, luz, gas y aseo para las áreas comunes.
• Seguridad: Pago de servicio de vigilancia y sistemas de seguridad.
• Administración: Pago de salarios del administrador y otros gastos administrativos, como contador, revisor fiscal, asesoría legal, etc. 
• Seguros: Pago de seguros para el edificio y sus bienes.
• Otros gastos: proyectos de mejoramiento de la copropiedad, representación legal frente a demandas de la copropiedad, entre otros. 

¿Cómo se calculan las expensas comunes?

En este punto es importante señalar que las expensas comunes se someten a votación de todos los copropietarios en las reuniones de Asamblea General, con base a un presupuesto que presenta la administración de la propiedad horizontal, con la respectiva justificación de los gastos. 

Ahora bien, una vez aprobada la expensa, el valor que deberá pagar cada copropietario dependerá del coeficiente de copropiedad. Este coeficiente se determina en proporción al tamaño del bien privado de cada propietario respecto al tamaño total de la propiedad horizontal.

¿Qué pasa si no pago las expensas comunes?

El no pago de las expensas comunes puede tener diversas consecuencias, entre las que se encuentran:

• Interés moratorio: Se pueden generar intereses moratorios sobre el valor de la deuda.
• Privación del derecho al voto en las Asambleas de copropietarios: Los propietarios morosos, si bien pueden asistir y participar de las asambleas generales, no tienen derecho a votar en las decisiones de la copropiedad. 
• Privación de uso de las zonas comunes no esenciales: Es usual que en el reglamento de propiedad horizontal se hayan previsto sanciones para los propietarios morosos consistentes en privarlos de usar las zonas comunes no esenciales como por ejemplo, la piscina, el parqueadero cuando este es de uso común o incluso, el cierre del casillero del bien privado. 
• Embargo de bienes: En casos extremos, la copropiedad puede proceder a demandar y solicitar el embargo de los bienes del propietario moroso.

¿Qué derechos tengo como propietario respecto a las expensas comunes?

Como propietario, tienes derecho a:

• Conocer el destino de las expensas comunes: La administración debe presentar un informe detallado de los gastos realizados.
• Participar en las decisiones sobre el manejo de las expensas comunes: Los propietarios tienen derecho a participar en las asambleas de propietarios y votar sobre los asuntos relacionados con las expensas comunes.
• Solicitar información sobre el estado de las cuentas: Puedes solicitar en cualquier momento información sobre el estado de las cuentas contables del edificio.

En conclusión, las expensas comunes son una parte fundamental de la vida en comunidad en un edificio o conjunto residencial. El pago de estas expensas garantiza el buen funcionamiento y mantenimiento del inmueble, beneficiando a todos los propietarios.

Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo inmobiliaria y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.