El arrendamiento es uno de los pilares más importantes en la sociedad colombiana para la garantía del derecho a una vivienda digna. Esta es una gran opción para aquellos que no tienen la facultad económica de adquirir vivienda propia, o para quienes simplemente no lo desean. Por esta razones, la ley colombiana en materia de arrendamiento de vivienda ha dispuesto importantes prerrogativas para los arrendatarios de este tipo de inmuebles, lo cual estaremos abordando en el presente artículo.
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¿Cuál es la ley de arrendamiento en Colombia?
Lo primero por definir es cuál es la ley aplicable en arrendamientos en Colombia. Para ello, es importante diferenciar el tipo de inmueble que se dará en arrendamiento, pues es diferente la normatividad aplicable a inmuebles comerciales (locales, bodegas, oficinas, etc.) y aquella aplicable a inmuebles destinados a vivienda (apartamentos, casas, casas campestres, habitaciones, etc.).
Así las cosas, mientras que en lo referente a inmuebles comerciales, la ley aplicable será el Código de Comercio, específicamente los artículos 518 al 524; para el caso de la vivienda, la normatividad que regirá el arrendamiento será la Ley 820 del 2003, también conocida como Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana, sobre el cual nos estaremos centrando en el presente artículo.
Finalmente, es importante señalar que el Código Civil también contiene una variedad de normas relativas al arrendamiento de inmuebles, las cuales podrán complementar lo que no se encuentre regulado en las leyes anteriores, es decir, en la Ley 820/2003 o en el Código de Comercio, según sea el caso.
¿Cuál es el objetivo del Régimen de Vivienda Urbana?
La Ley 820 de 2003 busca establecer criterios mínimos que deben ser tenidos en cuenta por los arrendadores y por los inquilinos a la hora de realizar un contrato de arrendamiento, con el fin de proteger el derecho a la vivienda digna de las personas y hacer cumplir la función social que tiene la propiedad privada en Colombia.
En este sentido, aunque la ley de arrendamiento de vivienda urbana, contiene obligaciones claras, tanto para el arrendador, como para el arrendatario, también contiene ciertas prohibiciones o exigencias con el fin de evitar que se cometan abusos durante la relación contractual.
¿Qué regulación especial contiene la Ley 820 de 2003?
Como ya mencionamos, la Ley 820 de 2003 contiene ciertas prerrogativas o exigencias para las partes, con el fin de evitar que se cometan abusos durante el arrendamiento, las más importantes son:
- Obligación de suministrar copia del contrato al arrendatario y a los deudores solidarios: Aunque el contrato de arrendamiento puede celebrarse de manera verbal o por escrito, para este último caso, la ley obliga al arrendador a suministrar copia del contrato con firmas originales al inquilino y a cada uno de los deudores solidarios en un plazo de 10 días siguientes a su celebración.
- Obligación de suministrar copia del reglamento de propiedad horizontal al arrendatario: Cuando el inmueble que se va a arrendar hace parte de una propiedad horizontal, el arrendador tiene la obligación de entregar al inquilino, copia de la parte normativa de dicho reglamento.
- Obligación de notificar el cambio de dirección o lugar para recibir comunicaciones relativas al arrendamiento: Esta obligación recae tanto para arrendadores, inquilinos, deudores solidarios o fiadores y consiste en notificar a la otra parte cuando hayan cambiado el lugar autorizado para recibir notificaciones judiciales o extrajudiciales relacionadas con el arrendamiento.
- Prohibición de solicitar depósitos u otro tipo de cauciones reales: Los arrendadores tienen prohibido solicitar a los inquilinos, directa o indirectamente, depósitos en dinero o cualquier otra clase de caución real para garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
- Prohibición de subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento: Los inquilinos tienen expresamente prohibido subarrendar parcial o totalmente el inmueble o ceder el contrato de arrendamiento sin la autorización previa del arrendador.
- Limites al reajuste del canon de arrendamiento: La ley impone un limite para el reajuste del canon de arrendamiento una vez cumplido el año de ejecución del contrato. En este sentido, el canon no podrá aumentar más del porcentaje definido para el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior.
- Obligación de realizar la notificación previa para terminar el contrato de arrendamiento: Cuando alguna de las partes desee terminar el contrato de arrendamiento en su fecha de vencimiento, deberá notificar a la otra por medio de correo certificado, con una antelación mínima de 3 meses. Para el caso del inquilino, este no deberá justificar su decisión, pero si se trata del arrendador este si deberá motivar su decisión en alguna de las causales especiales de restitución previstas en el artículo 22, numeral 8 de la citada ley de arrendamiento.
- Obligación de pagar indemnización: Si cualquiera de las partes incumple con la notificación previa o desea terminar el contrato de arrendamiento en una fecha diferente a la prevista para su terminación, deberá pagar a la otra parte una indemnización equivalente a 3 cánones de arrendamiento.
- Cumplimiento de las obligaciones contractuales: Las partes se encuentran obligadas a cumplir con las condiciones previstas en el contrato de arrendamiento y en las obligaciones especiales que le asigna esta ley a cada de ellas. El incumplimiento de estas obligaciones dará derecho a la otra parte a no renovar el contrato de arrendamiento o a terminarlo de manera inmediata de acuerdo con las causales de terminación previstas en la Ley 820 de 2003.
Es importante conocer la Ley 820 de 2003, con el fin de que las partes en un arrendamiento puedan conocer sus derechos y obligaciones, defender sus intereses y abstenerse de incurrir en conductas prohibidas o abusivas que puedan acarrear el pago de sanciones, penalidades o multas.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo inmobiliaria y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
