En Colombia existe una ley especial que regula el arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda urbana. La ley 820 de 2003 estableció los lineamientos mínimos que se deben tener en cuenta al momento de suscribir un contrato de arrendamiento y en este artículo de MisAbogados.com te contamos cuáles son los más importantes.
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De acuerdo con la Ley 820 de 2003, un contrato de arrendamiento de vivienda urbana, puede celebrarse de manera verbal o escrita. No obstante, la recomendación es siempre realizarlo por escrito con el fin de dejar claramente señaladas las condiciones del arrendamiento, pero también con el fin de probar la existencia del contrato, lo cuál protegerá los intereses de ambas partes en un eventual conflicto o proceso legal.
Ahora bien, en un contrato de arriendo siempre se deben acordar los siguientes puntos básicos:
La Ley 820 de 2003 señala que las partes podrán acordar libremente el precio del arrendamiento. No obstante, este valor no podrá superar el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que de él se arriende. Adicionalmente, señala que la estimación del valor comercial no podrá exceder el equivalente al doble del avalúo catastral vigente.
En este punto es importante señalar que el avalúo catastral es aquel que aparece en la última factura del impuesto predial del inmueble, mientras que el valor comercial, el cual depende de factores de oferta y demanda del mercado, podrá determinarse por medio de un estudio de mercado de un avaluador certificado.
La ley señala que, una vez cumplido un año de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá aumentar el canon de arriendamiento hasta en un 100% del incremento que haya tenido el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. El arrendador no podrá realizar ajustes al canon de arrendamiento por encima de este valor y solo podrá hacerlo una vez al año, cuando el contrato se renueve.
Ejemplo:
María celebre un contrato de arrendamiento con Juan el día 15 de octubre de 2023, sobre un apartamento de su propiedad, acordando como canon de arrendamiento la suma de $1.500.000 mensuales.
Solo hasta el 15 de octubre de 2024, al cumplir un año de contrato, María puede aumentar el valor del canon de arrendamiento del apartamento en una proporción igual al IPC del año 2023. Para ello, María consulta en la página web del DANE y se da cuenta que el IPC del año 2023 fue de 9,28%. Este es el porcentaje que María podrá aumentar al canon de arrendamiento. Paso seguido, María realiza una operación matemática así:
Previo a realizar el incremento al canon, el arrendador debe informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha a partir de la cual se hará efectivo. La notificación del aumento es indispensable para exigirle al inquilino el pago del mismo.
La Ley 820 de 2003 prohíbe expresamente al arrendador exigir al inquilino la entrega de depósitos en dinero o solicitarle otro tipo de cauciones reales para asegurar el pago de sus obligaciones. Tampoco podrán pactarse de manera indirecta bajo otras denominaciones o en documento aparte, ni por medio de intermediarios.
Finalmente, es importante mencionar que la Ley 820 de 2003 dispone de un procedimiento amplio y detallado para dar terminación a un contrato de arrendamiento, ya sea por parte del inquilino o del arrendador, determinando el plazo para realizar la notificación previa; el valor de la indemnización, si aplica y, las causas por las cuales las partes pueden dar por terminado el arrendamiento.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo inmobiliaria y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.