En la práctica puede suceder que al arrendar una casa o un apartamento, llegado el momento de finalización del contrato, el inquilino se rehuse a desocupar y restituir el inmueble. De ahí, la importancia de realizar un buen estudio al inquilino, dejar por escrito un contrato claro y entender cómo es el proceso para dar terminación al arrendamiento y solicitar la restitución física del inmueble. En este artículo de MisAbogados.com.co abordaremos estas cuestiones, con el fin de que tengas claro cómo proceder en estos casos.
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Antes de responder esta pregunta, es importante que tengas claro que existen regulaciones diferentes para los inmuebles destinados a Vivienda Urbana y los de destinación comercial. En este artículo nos enfocaremos en los inmuebles de uso residencial, para lo cual tendremos en cuenta el Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana o Ley 820 de 2003. Si en tu caso necesitas conocer este procedimiento para locales comerciales te puede interesar leer este artículo: Arrendamiento de Local Comercial.
Ahora sí, entrando en materia, lo primero que debes tener en cuenta es que la ley puede ser bastante exigente a la hora de definir las reglas para que un propietario pueda solicitar la terminación unilateral del contrato y la restitución del inmueble, esto en un intento por proteger el derecho a la vivienda digna de las colombianos.
Así las cosas, mientras un inquilino puede terminar el arrendamiento de manera unilateral a la fecha de finalización del contrato, sin necesidad de pagar indemnización y solo con el requisito de la notificación previa, para el propietario no es suficiente justificar su voluntad, sino que deberá invocar una de las causales señaladas en la ley para estos efectos.
De acuerdo con lo anterior, el propietario deberá justificar cualquiera de las siguientes causales para terminar el arrendamiento a la fecha de finalización del contrato, pero además en los casos a), b) y c), deberá constituir una caución o seguro, con el fin de hacer efectiva una indemnización a favor del inquilino en caso de que pasados seis (6) meses desde la restitución del inmueble, el propietario no le haya dado la destinación invocada. Las causales previstas en la ley son las siguientes:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble lo requiera con el propósito de vivir en él por un tiempo superior a un (1) año.
b) Cuando el inmueble requiere ser demolido para llevar a cabo una nueva construcción, o cuando se deben ejecutar obras para su reparación que impliquen la desocupación completa del inmueble.
c) Cuando el inmueble haya sido vendido y deba ser entregado al nuevo propietario.
d) Por la voluntad del arrendador, siempre que el contrato de arrendamiento haya superado los cuatro (4) años de vigencia. Sin embargo, en estos casos el arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al valor de un canon y medio de arrendamiento.
Además de indicar alguna de las causales anteriores y adjuntar el comprobante de la constitución de la caución o el seguro a favor del inquilino, el arrendador deberá cumplir con el requisito de la notificación previa, la cual se debe realizarse por escrito y con mínimo tres (03) meses de antelación a la fecha de finalización del contrato, enviándola al inquilino por medio del servicio postal autorizado.
La forma antes prevista es el mecanismo normal estipulado en la ley para que el propietario pueda terminar de manera unilateral, el contrato de arrendamiento a la fecha de su vencimiento. Sin embargo, existen situaciones anormales, como lo es el incumplimiento de las obligaciones a cargo del inquilino, que justifican que el propietario pueda terminar el contrato por su parte, sin necesidad de pagar indemnización y en cualquier momento. Estas causas de incumplimiento son:
1. No pagar a tiempo el canon de arrendamiento o sus reajustes.
2. No pagar los servicios públicos domiciliarios del inmueble, causando la desconexión o pérdida del servicio, o no pagar las expensas comunes que estén a cargo del inquilino, como podría ser la cuota ordinaria de administración de propiedad horizontal.
3. Cuando el inquilino subarriende el inmueble o ceda su uso a terceras personas no autorizadas, o cambie su destinación residencial para llevar a cabo otro tipo de actividades.
4. Cuando reiteradamente, el inquilino incurre en comportamientos que afectan la tranquilidad de los vecinos o lleva a cabo actos delictivos en el inmueble. Lo anterior, debe estar comprobado ante autoridad policial.
5. Cuando el inquilino realice modificaciones estructurales al inmueble sin autorización o lo destruya total o parcialmente.
6. Cuando el inquilino viole las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal en los casos de inmuebles sometidos a este régimen, como lo son los conjuntos residenciales.
Adicional a lo anterior, el propietario siempre podrá intentar llegar a un acuerdo con el inquilino para terminar el arrendamiento sin necesidad de pagar indemnización. En este caso, el inquilino debe actuar de manera voluntaria, siendo recomendable suscribir un Acta de Terminación por mutuo acuerdo entre las Partes. Este documento deberá consignar la fecha de terminación del contrato y la forma en cómo se realizará la restitución del inmueble y estar firmada tanto por el inquilino, como por el propietario o arrendador.
Finalmente, la ley prevé que el propietario o arrendador podrá dar terminación al contrato de arrendamiento de manera unilateral y en cualquier momento, pagando a favor del inquilino una indemnización equivalente a tres (03) mensualidades de arrendamiento. En todo caso, deberá cumplir con el requisito de la notificación previa, la cual deberá hacerse por escrito, ser enviada al inquilino mediante servicio postal autorizado y con mínimo tres (03) meses de antelación a la fecha deseada para terminar el arrendamiento.
Si después de hacer la respectiva notificación de la terminación del contrato, con todos los requisitos que la ley exige, el inquilino continúa renuente a aceptar la terminación del contrato o a restituir el inmueble, lo más recomendable es acudir a los mecanismos de alternativos de solución de conflictos, como lo es la conciliación; trámite que puede adelantarse ante un juez de paz, un centro certificado de conciliación o los consultorios jurídicos de las facultades de derecho.
En todo caso, el propietario o arrendatario también podrá acudir a instancias judiciales con el fin de obtener la restitución del inmueble arrendado, de acuerdo al proceso judicial previsto en el artículo 384 del Código General del Proceso. En esta diligencia también se podrá pedir el pago de los arrendamientos atrasados, el pago de los servicios público, cuotas de administración, perjuicios, intereses moratorios, entre otros conceptos.
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