Bajo la ley colombiana, los contratos de arrendamiento no pueden terminarse de manera arbitraria o unilateral sin llevar a cabo los procedimientos de notificación previa y el pago de la indemnización prevista en la ley o en su defecto, cuando se haya configurado una justa causa. No obstante, la muerte del arrendador o del arrendatario no se encuentran contempladas en la normatividad como una de las causas justificables para dar finalización al contrato de arrendamiento. En este artículo te explicaremos qué hacer en estos casos.
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¿Qué pasa con la muerte de una de las partes durante la vigencia del contrato de arrendamiento?
Dentro de las causales para la terminación unilateral del contrato de arrendamiento previstas en el Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana, específicamente en los artículos 22 y 24 de la ley 820 de 2003, no se encuentra incluida la relativa al fallecimiento de alguna de las partes. Este hecho tampoco constituye una causal en los casos de arrendamiento de local comercial.
Es por ello que en estos casos, se entiende que el contrato de arrendamiento continúa vigente en los mismos términos y condiciones inicialmente pactados y serán los herederos de la parte fallecida los responsables de cumplir con lo establecido.
En este sentido, si quien fallece es el arrendador, los herederos no podrán pedir la restitución del inmueble, ni privar al inquilino del uso y disfrute del inmueble, sin haber realizado los procedimientos previstos en la ley para la terminación del contrato de arrendamiento, incluyendo la notificación previa y el pago de la indemnización correspondiente.
En este punto es importante señalar que cuando no hay acuerdo entre los herederos del arrendador sobre la persona que va a recibir los pagos del arrendamiento, la recomendación para el inquilino es consignar dichos montos al Banco Agrario, con el fin de que sean adjudicados al heredero que le correspondan una vez haya finalizado el proceso de sucesión.
Así mismo, finalizado el proceso de sucesión, quien herede el inmueble deberá tomar la posición del arrendador, respetando los mismos términos y condiciones inicialmente pactados.
Por otro lado, si quien fallece es el inquilino, sus herederos no podrán dejar de pagar el canon de arrendamiento, servicios y demás conceptos a su cargo, ni podrán entregar el inmueble al arrendador, sin adelantar los trámites para la terminación anticipada del contrato o para la notificación de no renovación del mismo, tal como se señala en la ley.
¿Se puede terminar el contrato de mutuo acuerdo?
En todo caso, siempre existirá la posibilidad de llegar a un acuerdo entre los involucrados, siendo viable dar terminación al contrato por la sola voluntad conjunta de la parte sobreviviente y los herederos de la otra.
En estos casos, lo recomendable es buscar un espacio de diálogo tranquilo y transparente y dejar por escrito los acuerdos que se realicen en torno a la fecha de terminación del contrato, las condiciones para la entrega del inmueble, los pagos que se encuentren pendientes, etc.
Otra posibilidad para dar terminación del contrato de arrendamiento es alegar el incumplimiento. Esto es posible cuando los herederos del inquilino dejan de pagar los cánones de arrendamiento o cuando los herederos del arrendador perturban el uso y goce del inmueble por parte del inquilino. En estos casos, la parte interesada podrá dar terminación unilateral y anticipada del contrato y perseguir las indemnizaciones respectivas por incumplimiento ante un juez civil.
¿Qué pasa si el fallecido no tiene herederos?
Si el inquilino que fallece no tiene herederos conocidos, se puede demandar ante la jurisdicción civil a todos los herederos indeterminados por el incumplimiento del contrato, con el fin de que respondan por los cánones de arrendamiento dejados de percibir al momento de abrir la sucesión. Así mismo, se deberá iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado, con el fin de recuperar la tenencia del inmueble, evitando su deterioro o desmantelamiento.
Por otro lado, si quien fallece es el arrendador y no se conoce a sus herederos, la recomendación es continuar consignando los cánones de arrendamiento en el Banco Agrario. Esto con el fin de que si eventualmente aparecen los herederos, puedan reclamar lo que les corresponde y evitar el inicio de acciones legales por incumplimiento contractual.
No obstante, si el inquilino opta por ocuparse del inmueble, encargándose de su mantenimiento y del pago de todos los gastos provenientes del mismo, pasados 10 años sin que aparezcan herederos u otros interesados, podrá solicitar ante un juez que se le transfiera la titularidad del inmueble a través de un proceso de prescripción adquisitiva del dominio.
Recomendaciones
Para evitar todos estos trámites legales en caso de fallecimiento de una de las partes de un contrato de arrendamiento, las recomendaciones más importantes son:
- Estipular en el contrato de arrendamiento una cláusula que contenga las reglas a seguir en caso de fallecimiento del inquilino o del arrendador.
- En caso de inexistencia de esta cláusula, la mejor salida y la más rápida es intentar llegar a un acuerdo con los herederos de la parte fallecida, con el fin de evitarse instancias judiciales.
- En todo caso, mientras se define la situación, tanto inquilino, arrendador o sus herederos respectivamente, deberán cumplir las obligaciones del contrato, con el fin de evitar el cobro de indemnizaciones o cláusulas penales por incumplimiento.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de derecho inmobiliario y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
