Alquilar un inmueble implica una serie de responsabilidades tanto para el arrendador como para el arrendatario. Una de las preguntas más frecuentes que surgen en una relación de arrendamiento es: ¿quién debe hacerse cargo de las reparaciones? En este artículo estaremos respondiendo a esta inquietud. Lee hasta el final.
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¿Qué dice la ley colombiana sobre las reparaciones?
La ley colombiana, específicamente el Código Civil y la Ley 820 de 2003 o Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana, establece claramente las responsabilidades de cada una de las partes en cuanto a las reparaciones del inmueble arrendado:
- Reparaciones necesarias: Estas son aquellas que garantizan la estructura del inmueble y su funcionalidad y deben ser asumidas por el arrendador. Por ejemplo, si se daña la instalación eléctrica o se rompe una tubería, el propietario debe encargarse de la reparación.
- Reparaciones locativas: Son aquellas que se destinan a la conservación del inmueble en el estado en que fue recibido, son en mayor medida estéticas u ornamentales y están a cargo del arrendatario. Por ejemplo, si se quema una bombilla, se rompe un vidrio o se daña la pintura por un mal uso, el inquilino debe asumir el costo de la reparación.
Ahora bien, es importante aclarar que independiente de la naturaleza del daño, si se comprueba que este es causado por el uso inadecuado o inapropiado del inquilino o de alguno de sus dependientes o huéspedes, este será quien deberá responder por la reparación.
¿Cómo diferenciar entre una reparación necesaria y una locativa?
A veces puede resultar difícil determinar si una reparación es necesaria o locativa. Para aclarar esta duda, es recomendable consultar el contrato de arrendamiento o en su defecto, el Código Civil, ya que en estos instrumentos se pueden establecer condiciones particulares.
Algunos criterios para diferenciarlas:
- Causa de la reparación: Si la reparación se debe al desgaste natural del inmueble o a una falta de mantenimiento por parte del arrendador, es una reparación necesaria. Si se debe a un mal uso o negligencia del arrendatario, es una reparación locativa.
- Impacto en la habitabilidad: Si el daño afecta la habitabilidad del inmueble y pone en riesgo la salud o seguridad del arrendatario, es una reparación necesaria.
- Casos expresos en la ley civil: el Código Civil, en su artículo 2028 y siguientes, establece que estarán a cargo del arrendatario las siguientes reparaciones: conservar la integridad de las paredes (resanar, pintar); destapar cañerías; reponer ladrillos y tejas, si estos se quiebran o desencajan; mantener el inmueble en buenas condiciones de aseo; reponer vidrios rotos; reparar bisagras de puertas, ventanas y cerraduras.
¿Qué pasa si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias?
Si el arrendador se niega a realizar las reparaciones necesarias, el arrendatario puede:
- Notificar por escrito al arrendador: Es importante notificar al arrendador del daño, por escrito y de manera inmediata, indicando la fecha en que se hace el reporte y señalando puntualmente lo sucedido.
- Realizar la reparación por cuenta propia: En caso de silencio o inacción por parte del arrendador, el arrendatario podrá realizar la reparación por su cuenta y reclamar el reembolso de las reparaciones efectuadas, en los términos del artículo 1993 del Código Civil. No obstante, es recomendable consultar con un abogado antes de tomar esta decisión, para verificar que aplica para el caso puntual.
- Iniciar un proceso judicial: Si el arrendador persiste en su negativa, el arrendatario puede iniciar un proceso judicial para exigir el cumplimiento de sus obligaciones o demandar la terminación del contrato de arrendamiento por justa causa.
¿Qué pasa si el arrendatario no realiza las reparaciones locativas?
Si el arrendatario no realiza las reparaciones locativas que le corresponden, se recomienda notificar por escrito al arrendatario sobre la necesidad de realizar la reparación y establecer un plazo razonable para que la misma sea ejecutada.
Si el arrendatario persiste en su incumplimiento y el daño fuere grave, el arrendador podrá terminar el contrato de arrendamiento e iniciar un proceso judicial para reclamar al inquilino por los perjuicios causados al inmueble.
Es importante tener en cuenta que el arrendatario debe realizar las reparaciones locativas utilizando materiales de similar calidad a los existentes en el inmueble.
Recomendaciones
- Leer detenidamente el contrato de arrendamiento: El contrato de arrendamiento es un documento clave que establece las condiciones de la relación entre el arrendador y el arrendatario.
- Documentar todo: Es importante documentar todas las comunicaciones con el arrendador, así como las reparaciones realizadas.
- Consultar a un abogado: Si tienes dudas o si surge algún conflicto, es recomendable que consultes a un abogado especialista en derecho inmobiliario.
En conclusión, conocer las responsabilidades de cada una de las partes en una relación de arrendamiento es fundamental para evitar conflictos y garantizar una convivencia armoniosa.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo inmobiliario y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.