Sanciones en materia de propiedad horizontal

Vivir en un edificio, conjunto o condominio sometido a propiedad horizontal implica compartir espacios comunes y también, ciertas reglas que permiten la sana convivencia y el sostenimiento económico de la copropiedad. Pero, ¿qué pasa cuando algún residente o propietario no cumple con estas reglas? En este artículo te explicaremos cuáles son las sanciones que se pueden aplicar en estos casos.

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¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal es una forma de co-propiedad en la que un edificio, conjunto, condominio, etc., se divide en unidades privadas (apartamentos, casas, oficinas, locales, etc.) y zonas comunes (pasillos, ascensores, áreas sociales). En este sentido, cada propietario tiene derechos exclusivos sobre su unidad privada, pero comparte derechos y obligaciones respecto a las partes comunes.

En Colombia, la Ley 675 de 2001 es la que rige todo el contenido normativo de la propiedad horizontal y en ella se establece, entre otras cosas, la posibilidad de implementar sanciones económicas, pero también de carácter social, cuando un residente o propietario incumple con sus obligaciones. 

¿Por qué son necesarias las sanciones en propiedad horizontal?

En materia de propiedad horizontal, las sanciones son necesarias para garantizar el buen funcionamiento y la convivencia en una co-propiedad. Sirven para conminar a todos los propietarios y residentes a que cumplan con las normas y respeten los derechos de los demás.

No obstante lo anterior, las sanciones no pueden ser impuestas al arbitrio del administrador o de cualquier otro co-propietario. Para ello, la ley establece que cada copropiedad debe contar con su reglamento de propiedad horizontal y disponer en su contenido: las conductas que generarán la imposición de sanciones, de qué tipo será la sanción y cuál es el procedimiento previo para poder aplicarla.   

¿Cuáles son las sanciones más comunes en propiedad horizontal?

Las sanciones más comunes en propiedad horizontal son:

• Multas: Son las más utilizadas y consisten en el pago de una suma de dinero por el incumplimiento grave o reiterado de ciertas normas.
• Suspensión de servicios: Se puede suspender el suministro de ciertos servicios no esenciales como el uso del parqueadero común, el uso del casillero individual en portería, el uso de zonas comunes no esenciales como la piscina o el gimnasio. Pero, de ninguna manera se puede privar a los residentes de ingresar o salir de la copropiedad ni limitar el paso por las zonas comunes de tránsito o acceso (salidas de emergencia, ascensores, escaleras, pasillos), entre otras medidas. 
• Publicación de la sanción: En caso de incumplimiento de obligaciones económicas, como el pago de las expensas comunes, se puede publicar el nombre del infractor en un lugar común, interno, de la copropiedad. Es importante señalar que, previo a la publicación, se debe notificar al deudor moroso, con el fin de que tenga oportunidad para corregir o actualizar su información. . 

¿Quién impone las sanciones?

Las sanciones solo pueden ser introducidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, por la asamblea general de propietarios, que es el máximo órgano de gobierno de un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal.

En este punto, vale la pena recordar que, la asamblea toma sus decisiones por mayoría y siguiendo los procedimientos establecidos en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal para convocar y adelantar las reuniones. 

Ahora bien, respecto a la imposición de la sanción como tal, esta puede ser impuesta, ya sea por la administración de la copropiedad o por el Consejo de Administración, pero siempre siguiendo el procedimiento y los lineamientos estipulados por la asamblea en el reglamento. Si una sanción no se encuentra previamente contemplada en el reglamento, no puede ser aplicada, pues se consideraría una decisión arbitraria y de abuso de poder. 

¿Qué dice la ley sobre las sanciones en propiedad horizontal?

La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, establece los tipos de sanciones que se pueden aplicar y los procedimientos para imponerlas. También establece límites a las sanciones, para evitar que sean desproporcionadas.

¿Cómo se puede apelar una sanción?

Si un propietario o residente considera que una sanción es injusta, puede presentar un derecho de petición ante el consejo de administración de la copropiedad con el fin de evaluar que el procedimiento se haya realizado en debida forma. También puede presentar una moción ante la asamblea general de propietarios para re-evaluar la sanción o, si la situación es delicada, puede acudir a un juez de paz o ante la jurisdicción civil, con el fin de elevar su demanda ante un juez competente. 

En conclusión, las sanciones en propiedad horizontal son una herramienta necesaria para garantizar la convivencia y el buen funcionamiento de las copropiedades. Es importante que todos los propietarios conozcan sus derechos y obligaciones para evitar conflictos y sanciones.

Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo civil o inmobiliario y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.