Una de las preguntas que más realizan los propietarios a la hora de poner en arrendamiento sus inmuebles es que si un inquilino que ha ocupado la propiedad de forma continua, puede quedarse o apropiarse de dicho bien por el solo hecho del paso del tiempo. Es por ello que en este artículo te contaremos en qué casos es posible y cómo se puede evitar.
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¿Cuáles son las diferencias entre arrendamiento y posesión?
Lo primero por aclarar es que un contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos partes (arrendador y arrendatario/inquilino), por medio del cual el arrendador le entrega al inquilino la tenencia de un bien inmueble para su uso y goce, a cambio del pago periódico de una suma de dinero denominada canon de arrendamiento.
Por otro lado, la posesión es la tenencia de una cosa determinada, en este caso un inmueble, pero con el ánimo de dueño. En este sentido, el poseedor no cuenta con un justo título que le reconozca como dueño del bien, pero sí actúa y las personas lo reconocen como tal.
Frente al hecho de la posesión, la ley reconoce la figura de la prescripción adquisitiva como una forma de adquirir el dominio. De esta forma, el poseedor que haya tenido el inmueble de manera pública, pacífica e ininterrumpida por un tiempo determinado en la ley (5 o 10 años) y haya ejercido las labores de señor y dueño, puede solicitar a un juez que le transfiera el bien a su propiedad.
¿Un arrendatario puede apropiarse de un inmueble en virtud de la posesión?
Ahora bien, frente a esta pregunta puntual debe aclararse que en principio no es posible que un arrendatario pueda alegar la posesión para apropiarse de un inmueble, sin importar el tiempo que lo haya ocupado, por las siguientes razones:
- Con el arrendamiento se da la mera tenencia de un inmueble, pero no la posesión.
- El arrendamiento implica para el inquilino reconocer que el inmueble es de propiedad de otra persona: Este reconocimiento se hace de manera expresa por medio del contrato de arrendamiento y de manera implícita con el pago mensual del canon de arrendamiento.
- El inquilino no ejerce labores se señor y dueño: Es el propietario quien se sigue encargando de las labores de señor y dueño sobre el inmueble como por ejemplo, pagar el impuesto predial, asistir a las asambleas de copropietarios de la propiedad horizontal, asumir las reparaciones necesarias que requiera el inmueble, cobrar el canon de arrendamiento cada mes, exigirle al inquilino el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, entre otras.
Por lo anterior, la recomendación más importante para evitar este tipo de situaciones jurídicas es realizar un contrato de arrendamiento por escrito, pues tener este documento excluye toda posibilidad de que el arrendador pueda alegar la posesión del inmueble.
Por otro lado, se recomienda al propietario realizar todas las labores de señor y dueño sobre el inmueble, ya sea por sí mismo o por medio de un tercero facultado para ello, como es el caso de las inmobiliarias, pero nunca delegar estas funciones en el inquilino. Dentro de estas actividades se encuentra: cobrar oportunamente el canon de arrendamiento, pagar el impuesto predial del inmueble, asistir a las asambleas de copropietarios, ocuparse de las reparaciones necesarias que requiera el bien, etc.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo inmobiliaria y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
