La prescripción como modo de adquirir el dominio

El “domino” o la “propiedad” es el derecho que tienen las personas de usar, disfrutar y disponer de sus bienes libremente, por tener la calidad de propietarios ante la ley y ante la sociedad en general. No obstante, todos hemos escuchado hablar de personas que, con el paso de los años, se han convertido en dueños de terrenos o propiedades que utilizaban sin ser los propietarios registrados. Esto se conoce como prescripción adquisitiva y es un mecanismo legal que permite adquirir el dominio de inmuebles o bienes sujetos a registro, mediante su posesión prolongada y bajo ciertas condiciones que explicaremos en el presente artículo. 

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¿Qué es la prescripción del dominio?

La prescripción adquisitiva es una forma de adquirir el dominio de un bien, es decir, de convertirte en su dueño legítimo, a través del paso del tiempo y de la posesión continua de ese bien.

Imagina esto: Si tú ocupas un terreno durante muchos años, lo cultivas, construyes una casa y nadie te reclama, es posible que con el tiempo te conviertas en el dueño legal de ese terreno.

No obstante, para que haya lugar a la prescripción, además del paso del tiempo, se requiere que haya posesión. En este sentido, la posesión es cuando una persona, sin ser el dueño legítimo de una cosa, actúa como tal, siendo reconocido así por la sociedad en general, sin que otro reclame tal derecho. 

En el ejemplo anterior, imagina que además de cultivar el terreno y construir la casa, pagas los servicios y los impuestos,  realizas los mantenimientos y mejoras la propiedad. 

¿Cuáles son los tipos de prescripción?

De acuerdo con la ley civil, existen dos tipos de prescripción adquisitiva:

• Prescripción ordinaria: Requiere la posesión continua, pública, pacífica y de buena fe, por un tiempo mínimo de 5 años y además, contar con un título que demuestre la adquisición de la posesión del predio.

• Prescripción extraordinaria: Se adquiere el dominio de un bien mediante la posesión continua, pública y no interrumpida durante un tiempo más prolongado de mínimo 10 años, sin que se cuenta con un título.

¿Cómo solicitar el dominio de un bien por prescripción adquisitiva?

Le ley prevé un proceso judicial denominado Declaración de Pertenencia, el cual se surte ante los juzgados civiles y cuyo objetivo es que el juez declare, mediante una sentencia, que el poseedor adquiere el dominio del bien a título de prescripción adquisitiva. 

Junto a la demanda deberá presentarse copia del certificado de tradición y libertad del inmueble para su plena identificación, así como todas las evidencias que demuestren que el demandante ha sido poseedor del mismo por el término exigido por la ley. Estas pruebas pueden incluir: recibos de pago de servicios públicos, impuestos, administración y testimonios de vecinos, celadores, administradores, fotos de las mejoras realizadas al inmueble, entre otras. 

Es importante tener en cuenta que dentro del proceso, el juez practicará la prueba de inspección al inmueble con el fin de comprobar los hechos expresados en la demanda. Finalmente, si el proceso es favorable y se emite sentencia declarando la pertenencia, esta deberá inscribirse inmediatamente en el folio de matricula inmobiliaria en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble. Es importante tener en cuenta que este último requisito es indispensable para que la sentencia surta plenos efectos jurídicos y sea oponible a terceros.