Alquilar una vivienda o un local comercial implica una serie de obligaciones y derechos para ambas partes: el arrendador y el arrendatario. Uno de los temas más recurrentes en los contratos de arrendamiento es la renovación. ¿Sabes cuáles son tus derechos y obligaciones al momento de renovar tu contrato de arrendamiento en Colombia? En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber.
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¿Qué es la renovación de un contrato de arrendamiento?
La renovación de un contrato de arrendamiento de un inmueble es un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario para continuar con la relación contractual por un periodo adicional. Es decir, se extiende el plazo inicial del contrato en los mismos términos que hayan sido acordados por ambas partes.
En Colombia, la renovación de un contrato de arrendamiento depende en gran medida del tipo de inmueble, como se explicará a lo largo del presente artículo.
¿Cuándo se puede renovar un contrato de arrendamiento de Vivienda Urbana?
De acuerdo con la Ley 820 de 2003 o Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana, la renovación de un contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda se suele dar de manera automática, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Que ambas partes hayan cumplido con sus obligaciones: Esto significa que tanto el arrendador como el arrendatario hayan cumplido con las cláusulas del contrato, especialmente la de pagar el canon de arrendamiento a tiempo.
- Que ninguna de las partes haya manifestado su voluntad de no renovar: Si ninguna de las partes notifica a la otra con al menos tres meses de anticipación al vencimiento del contrato, su intención de no renovar, el contrato se entenderá prorrogado por otro término igual al inicial.
En este punto es importante aclarar que la notificación de no renovación del contrato, para el caso del arrendador, deberá estar sustentada en alguna de las causales previstas en la ley, como por ejemplo:
- Que el propietario del inmueble lo requiera para su propia vivienda;
- Que se requiera el inmueble para su demolición, reparación o reconstrucción;
- Que el inmueble haya sido vendido y requiera ser entregado a su nuevo propietario.
Cuando esto no se cumpla, el arrendatario tendrá derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento o que se le pague una indemnización por terminación unilateral del contrato.
Por su parte, el arrendatario no está obligado a motivar su intención en no renovar el contrato de arrendamiento, pero si deberá pasar la notificación al arrendador dentro del plazo antes señalado.
Finalmente, es importante mencionar que una vez cumplido el primer año de vigencia, el arrendador tiene derecho a incrementar el valor del canon de arrendamiento de manera proporcional al aumento del IPC del año inmediatamente anterior certificado por el DANE y de la misma manera, se seguirá incrementando cada 12 meses mientras el contrato se renueve.
¿Cuándo se puede renovar un contrato de arrendamiento de Local Comercial?
Para el caso de los inmuebles comerciales, como locales, bodegas, oficinas, etc., el Código de Comercio, en su artículo 518, señala que el arrendatario ganará el derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento cuando se den las siguientes condiciones:
- Que el arrendatario haya cumplido como mínimo 2 años continuos arrendando el inmueble.
- Que durante dicho periodo, el arrendatario haya mantenido el mismo negocio o establecimiento de comercio.
No obstante, también se establecen ciertas excepciones a este derecho de renovación:
- Cuando el arrendatario ha incumplido sus obligaciones contractuales
- Cuando el propietario necesita recuperar el inmueble para adecuarlo para su propia vivienda o para establecer un negocio propio, pero sustancialmente diferente al que tenía el arrendatario.
- Cuando el inmueble necesite ser intervenido con urgencia para su reconstrucción, reparación o demolición por encontrarse en mal estado.
Los aumentos en el valor del arrendamiento de un local comercial se realizan al momento de la renovación del contrato, en la proporción en que sea acordado por las partes en dicho documento, sin que exista un tope máximo definido en la ley, como si sucede con los inmuebles de vivienda.
¿Me puedo oponer a la renovación del contrato de arrendamiento?
Generalmente, la renovación del contrato de arrendamiento se realiza de manera automática, de modo que si la parte interesada en no renovar, no notifica a tiempo a la otra parte, no puede oponerse a la renovación del mismo.
¿Qué pasa si quiero renovar el contrato pero con algunas modificaciones?
Si deseas renovar el contrato pero con algunas modificaciones, como las referidas al aumento en el valor del arriendo o cambios en las condiciones del contrato, deberás negociar estos cambios con la otra parte, pues en principio la renovación opera en los mismos términos en que se realizó el acuerdo original.
Es importante que ambas partes lleguen a un acuerdo mutuo y lo plasmen por escrito para que sea válido en el futuro. Pero, si la otra parte se opone a realizar las modificaciones propuestas, lo más aconsejable es dar terminación al contrato en el tiempo oportuno o en su defecto, llevar la controversia a instancias judiciales o buscar solución a través de los mecanismos alternativos de resolución de conflictos, como la conciliación o el arbitraje.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de derecho inmobiliario y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
